Spesso si fa confusione tra concetto di Prima casa e quello Abitazione principale pensando che siano la stessa cosa.
E’ importante conoscere le differenze perché a seconda che si tratti di prima casa o seconda casa o si tratti di abitazione principale o abitazione a disposizione sono previste agevolazioni fiscali e normative diverse.
A volte prima casa e abitazione principale possono coincidere (ad es. quando una persona possiede un solo immobile, nel quale risiede anche con la propria famiglia), ma in altri casi può trattarsi di immobili diversi (ad es. quando un soggetto possiede due immobili dove uno dei due è prima casa e l’altro è abitazione principale).
Il concetto di prima casa è di carattere prettamente fiscale, poiché all’atto di stipula del rogito (compravendita, donazione, ecc.) consente di beneficiare di una serie di agevolazioni,quali:
• il pagamento di un’aliquota ridotta per le imposte ipotecaria e catastale in caso di compravendita di un immobile (es. imposta di registro del 2% in luogo del 9%);
• il pagamento di un’aliquota ridotta per le imposte ipotecaria e catastale in caso di donazione di un immobile;
• il pagamento di un’aliquota ridotta per le imposte ipotecaria e catastale in caso di successione ereditaria.
In particolare, affinché l’immobile oggetto del rogito possa essere considerato prima casa, per l’acquirente, è necessario che siano rispettate contemporaneamente le seguenti condizioni:
1. L’immobile deve essere di tipo residenziale e non di lusso (es. categoria A1).
2. Non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa;
3. E’ necessario essere residenti o lavorare nel comune dell’immobile, o provvedere a trasferirvi la residenza entro 18 mesi dall’acquisto;
4. Non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato;
5. Il soggetto acquirente deve essere una persona fisica.
La differenza tra prima casa e abitazione principale, può essere individuata al punto 3) delle predette condizioni. Infatti, il fatto stesso che sia sufficiente lavorare nel comune in cui si acquista la casa o avere in esso la residenza ma non è necessario abitare nella casa da acquistare, ci fa capire come la prima casa possa essere qualcosa di diverso dall’abitazione principale, che è invece quella dove si ha la proprio dimora abituale (cioè la residenza).
Con riferimento alla condizione di cui al punto 3) è previsto che nel caso, per l’acquisto, si facesse un mutuo, per poter poi detrarre fiscalmente gli interessi passivi, la casa che si acquista dovrà diventare abitazione principale (pertanto occorre portarci la residenza) entro 12 mesi e non 18 mesi.
Il concetto di abitazione principale è di carattere prettamente residenziale. In particolare l’abitazione principale coincide con l’immobile in cui il soggetto ha la propria residenza o meglio dimora abituale.
Anche per l’abitazione principale sono previste una serie di agevolazioni fiscali, quali ad esempio:
1. l’esenzione IMU se l’immobile è di categoria catastale non di lusso (es. A/2);
2. l’applicazione di un’aliquota agevolata IMU e di una detrazione IMU se l’immobile è di categoria catastale di lusso (es. A/1);
3. la possibilità di detrarre gli interessi passivi del mutuo stipulato per l’acquisto;
4. altre agevolazioni previste dal comune, come quelle per la stipula dei nuovi contratti relativi alle utenze domestiche (acqua, luce, gas).